Elektrisch attest bij verkoop woning: wat je notaris vraagt
Een Belgische notaris kan de verkoopakte van een woning niet verlijden zonder dat het elektrische dossier in orde is. Sinds de hervorming van AREI Boek 1 in 2024-2025 is dit dossier uitgebreid: enkel een keuringsverslag volstaat niet meer in alle gevallen. Hieronder de drie documenten die je notaris zal vragen, in welke volgorde je ze regelt, en wat je doet bij een negatief verslag.
Snel naar het belangrijkste
Verkoop je een woning waar de elektrische installatie van vóór 1 oktober 1981 dateert, of waar nooit een keuring uitgevoerd is sinds 2008? Dan heb je verplicht een geldig keuringsverslag nodig vóór de notariële akte. Geen verslag = je notaris kan de akte niet verlijden, of de koper neemt de keuringsverplichting expliciet over (en gebruikt dat om te onderhandelen).
De drie documenten die je notaris controleert
Document 1
Geldig elektrisch keuringsverslag
Het kerndocument: een keuringsverslag opgesteld door een erkend keuringsorganisme (Vinçotte, BTV, ACEG, ATM, ABEK, OCB). Bevat:
- Bevinding "conform" of "niet conform" aan AREI Boek 1
- Bij niet-conform: gedetailleerde lijst van inbreuken met AREI-artikel + locatie
- Datum van keuring + identificatiegegevens van de keurder
- Geldigheidsduur (typisch 25 jaar bij conform)
Een keuring kost typisch 130-180 EUR en wordt op locatie uitgevoerd. Reken op 4-8 weken wachttijd in piekperiodes (lente, vakanties). Zie keuringsorganismen vergeleken voor prijs- en wachttijdverschillen.
Verplicht sinds: 1/7/2008
Geldigheid: 25 jaar (mits conform)
Wie betaalt: verkoper
Document 2
AREI-conform eendraadschema
Een eendraadschema is de elektrische topologie van de installatie: één lijn per kring, vertrekkend vanaf de hoofdverdeler, met alle aansluitpunten en hun beveiligingen. De keurder vergelijkt het met de werkelijke installatie en gebruikt het om de inbreuken te lokaliseren.
Wat de keurder controleert:
- Officiële NBN EN 60617-symbolen — geen hand-getekende vereenvoudigingen
- Juiste kabelaanduidingen (XVB 3G2,5 mm², EXVB 5G6 mm², ...) voor élke kring
- Kring-nummering die overeenkomt met de automaten in de zekeringkast
- Alle 30 mA differentialen Type A correct getekend (sinds KB 9/9/2019 verplicht op alle eindkringen)
- Vaste toestellen (oven, kookplaat, vaatwas, droogkast, warmtepomp, ...) als aparte kringen
⚠ Geen schema = automatische inbreuk
Het ontbreken van een eendraadschema is statistisch de #1 reden van afkeuring. Veel oudere woningen hebben enkel een papierversie die verloren is, of een schema dat niet bijgewerkt is na renovatie. Zie 5 fouten waardoor je keuring afgekeurd wordt.
Verplicht sinds: AREI art. 16
Norm: NBN EN 60617
DHZ mag: ja
Document 3
AREI-conform situatieplan
Een situatieplan is de plattegrond van je woning met de locatie van álle aansluitpunten: stopcontacten, schakelaars, lichtpunten, vaste toestellen, verdeelkasten. Eén plan per verdieping. Doel: bij latere ingrepen (renovatie, herkeuring) kan elke installateur in één oogopslag zien waar wat zit.
De keurder kijkt of het plan:
- Alle ruimtes correct labelt (slaapkamer, badkamer, keuken, ...)
- Aansluitpunten op de juiste relatieve positie in de ruimte tekent
- Per aansluitpunt de kring-nummer vermeldt
- Vochtige zones (badkamer-volumes 0/1/2/3) markeert met de juiste IP-klasse
- Onderscheid maakt tussen vloer/wand/plafond bij bijzondere plaatsen (oven, kookplaat)
Voor de keurder is het situatieplan vooral een verificatie-tool: hij loopt rond met het plan in de hand en vinkt elke aansluiting af. Een onvolledig of fout plan betekent meer tijd op locatie en hogere kans op vermelding in het verslag.
Verplicht sinds: AREI art. 16
Norm: NBN EN 60617
Vereist bij: elke verkoop + nieuwe installatie
Wanneer is een keuring verplicht bij verkoop?
De kortste regel: vrijwel altijd, behalve bij erg recente nieuwbouw met geldig conform-verslag dat nog binnen z'n 25-jaar-termijn valt. Hieronder de wettelijke evolutie zodat je weet waar jouw situatie binnen valt:
| Datum | Wat veranderde | Gevolg voor verkoop |
|---|
| Vóór 1/10/1981 |
Geen AREI-keuring verplicht bij installatie |
Sinds 2008: keuring verplicht bij verkoop, vaak negatief |
| 1/10/1981 |
AREI van toepassing, keuring verplicht na installatie |
Verslag van 1981+ geldt nog (25 jaar) tenzij verlopen |
| 1/7/2008 |
KB 25/6/2008: keuring verplicht bij élke verkoop (pre-1981 installatie) |
De wettelijke basis voor de huidige praktijk |
| 1/1/2020 |
KB 9/9/2019: 30 mA Type A diff verplicht op alle eindkringen |
Verslagen van vóór 2020 vaak negatief bij verkoop nu |
| 1/3/2025 |
AREI Boek 1 hervorming (KB 3/10/2024) |
Strengere keuring, vaker negatief verslag bij verkoop |
| 1/1/2026 |
KB 6/10/2025: nieuwe regels rond PV-installaties |
Bij verkoop met PV: extra controles, zie zonnepanelen-AREI |
Concreet: ben je verplicht?
- Verkoop van bestaande woning (gebouwd vóór 1/10/1981): altijd keuring vóór akte
- Verkoop van woning met installatie van na 1/10/1981: enkel indien laatste keuringsverslag verlopen is (>25 jaar oud) of niet beschikbaar
- Verkoop van nieuwbouw met conform-verslag (binnen 25 jaar): bestaand verslag volstaat, géén nieuwe keuring
- Verkoop van appartement: keuring per wooneenheid + apart verslag voor gemeenschappelijke delen
- Schenking of erfenis: géén keuringsplicht (verkoop ≠ schenking voor AREI). Wel handig om te hebben voor wie de woning bewoont.
Wat als het verslag negatief is bij verkoop?
Een negatief verslag betekent niet dat de verkoop niet kan doorgaan. Procedureel verloopt het zo:
- De notaris neemt de inbreuken in de akte op. De koper tekent dat hij op de hoogte is.
- De koper krijgt 18 maanden vanaf de aktedatum om de inbreuken te herstellen en een herkeuring aan te vragen.
- Bij herkeuring controleert dezelfde keurder enkel de eerder vermelde inbreuken — niet de hele installatie opnieuw. Kostprijs herkeuring: 60-100 EUR.
- Een conform-verslag wordt nadien aan FOD Economie overgemaakt door het keuringsorganisme.
Niet hersteld binnen 18 maanden? Dan vervalt de geldigheid en moet de eigenaar opnieuw een volledige keuring laten uitvoeren — met opnieuw 18 maanden hersteltermijn. In de praktijk komt dit bij weinig kopers voor, omdat de bank vaak een conform-verslag eist binnen 12-18 maanden voor het hypotheekdossier.
Bij huurwoning is afkeuring niet toegelaten
De regel van 18 maanden hersteltermijn geldt enkel bij verkoop. Bij verhuur eist Vlaanderen (Vlaamse Wooncode, art. 5) een conforme installatie bij start van het huurcontract. Een huurwoning verhuren met negatief verslag = inbreuk op de wooncode + niet-conformiteitsverklaring met juridische gevolgen.
Hoe wordt een negatief verslag in de prijsonderhandeling gebruikt?
Praktijkrealiteit: bijna geen koper aanvaardt een negatief verslag zonder prijscorrectie. Hoe gaat dat concreet:
- Lichte inbreuken (administratief — geen schema, kring niet genummerd, fout-aanduiding): typisch 500-1.500 EUR korting
- Middelmatige inbreuken (kinderveiligheid, IP-klasse, één diff ontbreekt): 1.500-3.000 EUR
- Zware inbreuken (geen aarding, oude verdeelkast met smeltzekeringen, overbelaste kringen): 3.000-6.000 EUR of meer
- Volledige vernieuwing nodig: 8.000-15.000 EUR voor een gemiddelde woning, evenwel beschouwen sommige kopers het als hun "renovatie-budget" en accepteren de prijs zoals die is
De truc om de korting te minimaliseren: laat de schema's vóór de keuring opmaken. Het ontbreken van eendraadschema en situatieplan is de #1 reden van inbreuk. Het kost 9 EUR om beide schema's AREI-conform te genereren met software — een fractie van de prijscorrectie die een koper zou eisen.
⚠ Vraag je keurder om de ernst-nuance in het verslag
AREI maakt onderscheid tussen "ernstige inbreuken" (direct gevaar) en "vermeldingen" (administratief). Maar dat onderscheid komt niet altijd standaard in het verslag — sommige keurders lijsten alles onder elkaar op. Vraag actief om aanduiding van ernst: dat helpt je tijdens onderhandeling om aan te tonen dat de inbreuken "niet kritisch" zijn.
Volgorde waarin je de documenten regelt
- 4-6 weken vóór akte: contacteer een keuringsorganisme (vergelijk via organismen-vergelijk). Vraag offerte + wachttijd.
- Vóór de keuring: maak je eendraadschema + situatieplan op of bewerk de bestaande. Software zoals PlanElektra: ~1u werk per schema voor een gemiddelde woning.
- Tijdens de keuring: aanwezig blijven. De keurder loopt rond met je situatieplan, vraagt vaak om de hoofdverdeler open te maken, en bespreekt bevindingen ter plaatse. Je kan kleine punten (kinderveiligheid van enkele stopcontacten) soms direct corrigeren — wat dan niet in het verslag belandt.
- Na de keuring: ontvang het verslag (1-2 weken). Bij conform: opsturen naar notaris. Bij negatief: beslissen of je vóór de akte herstelt of laat aan koper.
- Notariële akte: alle drie documenten naar notaris. Bij negatief verslag tekent koper de kennisname-clausule.
Veelgestelde vragen
Is een elektrisch keuringsverslag verplicht bij verkoop van een woning in België?
Ja. Sinds 1 juli 2008 (KB van 25 juni 2008) moet een geldig elektrisch keuringsverslag worden voorgelegd aan de notaris bij elke verkoop van een woning waarvan de installatie dateert van vóór 1 oktober 1981. Sinds de hervorming van AREI Boek 1 (KB 3/10/2024, van kracht 1 maart 2025) geldt de verplichting in de praktijk voor zo goed als elke verkochte wooneenheid.
Wat als ik geen geldig keuringsverslag heb bij de verkoop?
Je moet een keuring laten uitvoeren vóór het verlijden van de notariële akte. Een keuring kost typisch 130-180 EUR. Kan dit niet tijdig: dan moet je de koper expliciet schriftelijk informeren over de afwezigheid van een verslag — deze stap is verplicht en wordt door de notaris in de akte opgenomen. De koper neemt dan de keuringsverplichting over.
Wat gebeurt er als het keuringsverslag negatief is bij verkoop?
De verkoop kan gewoon doorgaan. De koper krijgt 18 maanden vanaf de aktedatum om de installatie conform te maken en een nieuwe keuring aan te vragen. In de praktijk wordt een negatief verslag bijna altijd gebruikt als onderhandelingsargument om de prijs te drukken — typisch 1.500-5.000 EUR korting afhankelijk van de aard van de inbreuken.
Mag ik mijn eendraadschema zelf opmaken voor verkoop?
Ja. De wet eist niet dat een erkende elektricien het schema opmaakt. De keurder controleert enkel of het AREI-conform is: officiële NBN EN 60617-symbolen, juiste kabelaanduidingen, kring-nummering die overeenkomt met de zekeringkast. Tekensoftware zoals PlanElektra genereert een conform schema voor 9 EUR, veel goedkoper dan een installateur.
Wie betaalt de keuring bij verkoop: koper of verkoper?
De verkoper betaalt de initiële keuring vóór de verkoop. Bij een negatief verslag is het de koper die de herkeuring (na herstel binnen 18 maanden) betaalt — tenzij in de onderhandeling anders is afgesproken. Praktijk: meestal wordt de prijs verlaagd in plaats van expliciete vergoeding.
Hoe lang is een elektrisch keuringsverslag geldig bij verkoop?
25 jaar voor een conform verslag. Maar: bij verkoop van een woning ouder dan 25 jaar moet sowieso een nieuw verslag worden voorgelegd, zelfs als het vorige nog binnen z'n geldigheidsduur valt. Reden: AREI is sindsdien meerdere keren bijgewerkt (vooral 2020 — 30 mA verplicht; 2024 — kinderveiligheid en stopcontact-eisen).
Vermijd #1 reden van afkeuring
Geen of fout eendraadschema is de meest voorkomende inbreuk bij verkoop-keuringen. PlanElektra genereert beide schema's (eendraadschema + situatieplan) AREI-conform in een browser — officiële symbolen, juiste kabelaanduidingen, kring-nummering. 9 EUR per project.
Maak je verkoop-dossier →
📬 1 DHZ-elektriciteits-tip per week
AREI-updates, voorbeelden uit echte projecten, geen spam — uitschrijven met 1 klik.